La Norma 26, ordenamiento que abrió la puerta a la corrupción inmobiliaria en la CDMX, ha sido reactivada por el gobierno capitalino para, afirman, luchar contra la gentrificación.
Suspendida en 2013, luego de que constructores privados se aprovecharon de ella y obtuvieron permisos para hacer vivienda popular que después vendían como departamentos de lujo, la polémica Norma 26 ahora tiene como objetivo incentivar la construcción de vivienda asequible y sustentable en la capital del país.
Es decir, dar permisos a constructoras privadas para que hagan departamentos de unos 50 metros cuadrados —en zonas centrales de la CDMX— con un costo no mayor a 1 millón 986 mil pesos.
“La desarrolladora me trae el predio y yo le digo si es factible o no para la Norma 26”, señaló Carlos Mackinlay, director general Servicios Metropolitanos (Servimet).
Contrario a lo sucedido hace más de una década, ahora las autoridades aseguran que harán marcaje personal a todos los proyectos autorizados a fin de que no se aprovechen de los permisos y factibilidades de construcción que les otorgarán las diferentes dependencias del gobierno local.
Sin embargo, vecinos que desde hace 15 años han luchado en contra de la corrupción inmobiliaria señalaron que reactivar este ordenamiento no es viable para evitar la gentrificación y especulación de los precios de la vivienda.
“(El Gobierno capitalino) también es responsable de la especulación porque ¿quién va a comprar un departamento de 45 metros cuadrados por 2 millones de pesos?, cuestionó María Teresa Ruiz, integrante de las asociaciones SUMA Urbana y La Voz de Polanco.
Incluso, alertaron, se trata de una maniobra para redensificar la ciudad, un plan que se tenía previsto desde hace tiempo y que se prevé consumar con la aprobación del Plan General de Desarrollo de la CDMX que de momento se encuentra en el limbo.
“No es un programa de vivienda popular, es la redensificación en zonas ya saturadas (…) y el Plan General de Desarrollo tiene un camino pavimentado para dar lugar a negocios previamente pactados”, acusó Josefina Mac Gregor, directora general de SUMA Urbana.
Y aunque desde 2021, en el gobierno de la hoy presidenta Claudia Sheinbaum, la norma fue reactivada, en este 2025, con el gobierno de Clara Brugada, se pusieron las reglas y mecanismos claros que se deben seguir para que constructores privados puedan hacer uso de este ordenamiento.
Permiso para construir más niveles
En entrevista, Carlos Mackilay, director de Servimet, explicó que una vez que reciben la propuesta de predios en los que los privados buscan construir se da paso a un análisis sobre la ubicación y servicios que tiene la zona ante de otorgar el cambio de uso de suelo para que puedan construir más niveles de los permitidos en la normatividad.
“Si tú me traes un predio que se encuentra entre el Centro Histórico y el Circuito Interior, yo te puedo incrementar hasta seis niveles (…) si el predio está entre el Circuito Interior y Periférico, yo te puedo dar hasta ocho niveles; si estás fuera de Periférico, te puedo pasar a cinco niveles, pero no te doy chance de construir nada en Milpa Alta, Xochimilco”, detalló Mackinlay.
A la fecha, Servimet cuenta con 30 mil 749 solicitudes para construir viviendas sustentables, de las cuales 27 mil 77 mil ya han recibido una prefactibilidad y están en proceso de trámite, mientras que 2 mil 972 resultaron no ser viables.
¿Pero qué gana el gobierno capitalino con esto? El 2.8 % de la venta de cada vivienda, dinero que entrará a la Tesorería local para que se destine a proyectos que incentiven la construcción de vivienda sustentable, pues a través de Servimet el gobierno se convierte en socio de los desarrolladores.
Además, para evitar que incumplan los acuerdos y saquen ventaja de la Norma 26 como sucedió años atrás, Servimet organiza equipos de trabajo e inspección, los cuales acuden a los predios en donde se trabaja para validar que las cosas se están haciendo bajo la norma.
Incluso, reveló el funcionario, ellos mismos llaman para pedir informes de los departamentos, agendar visitas y verificar que no estén vendiendo más caro de lo estipulado ni que condicionen acabados u otras amenidades a un pago adicional.
Por separado, Josefina Mac Gregor recordó que con el trabajo de los vecinos y gracias a información obtenida vía transparencia pudieron confirmar, después de la suspensión de la norma, que había más de 4 mil edificios en la CDMX que se habían construido bajo el amparo de la Norma 26 y que finalmente fueron residenciales de lujo.
En este nuevo proceso, abundó Mackinlay, no es obligatorio adquirir un cajón de estacionamiento en los inmuebles que están en construcción, pero quienes deseen uno no deben pagar más del 12 % del valor de la propiedad, es decir, unos 230 mil pesos.
“La idea de esta vivienda es luchar decididamente contra la gentrificación. Buscar que la población se arraigue en la Ciudad de México porque cada año cerca de 30 mil familias abandonan la ciudad y se van a la periferia lejana”, explicó el funcionario.
“No sé si vamos a lograr que regresen, pero lo que sí queremos es que no se vaya más gente”, agregó. Incluso, detalló, se buscará que estas edificaciones cuenten con comercio en la planta baja a fin de que haya arraigo barrial.
¿Qué es la Norma 26?
La Norma 26 es un instrumento normativo que promueve y facilita la producción de vivienda asequible y sustentable (también llamada de interés social o popular) en zonas céntricas de la capital del país evitando con ello que ante fenómenos como la gentrificación las personas deban mudarse a la periferia.
“(Se busca) incrementar las opciones de vivienda como mecanismo de regulación del costo de la misma en zonas donde el precio comercial es significativamente elevado para que las personas puedan adquirir una vivienda en la zona donde crecieron, donde tienen arraigo y están sus familias, evitando que tengan que migrar a las periferias y así evitar la gentrificación”, explica Servimet en su portal de internet.
“Además de contribuir a que las personas vivan y se desarrollen en zonas cercanas a sus centros de trabajo, de estudio, recreativos, culturales, de salud, y que cuenten con servicios públicos de equipamiento y servicios esenciales”, agregó.
Construían departamentos de interés social, pero vendían propiedades de lujo
En 2013 y luego de confirmar los abusos de las empresas constructoras que amparados a este ordenamiento solicitaron permisos de construcción informando a la autoridad que harían vivienda de interés social y que terminaron vendiendo departamentos de lujos de más de 2 millones de pesos, el Gobierno capitalino decidió suspender la aplicación de la Norma 26.
En agosto de 2013 Miguel Ángel Mancera, entonces jefe de Gobierno de la Ciudad de México, anunció que la Norma 26 estaría suspendida hasta diciembre de ese mismo año. Durante ese tiempo, detalló, se analizaría, reformaría o en su caso sería abrogada.
La suspensión continuó hasta septiembre de 2021, pero su mala reputación, las denuncias del llamado Cártel Inmobiliario y la pandemia hicieron que los desarrolladores no se interesaran en ella, hasta este año.
Las denuncias y testimonios sobre el abuso en el que cayeron los constructores fueron principalmente el ofrecer departamentos populares que entregaban en obra negra. Si el comprador quería que tuviera acabados y las conexiones básicas de los servicios, debía de pagar mucho dinero de la oferta hecha.
“También lo que hacían es que las empresas que tramitaban el permiso con Norma 26 ‘quebraban’ y llegaba una nueva empresa que ahora hacía y vendía departamentos de dos o tres veces el costo original”, recordó Josefina Mc Gregor.
“No conozco el caso de una sola denuncia ni una sanción por todos estos atropellos”, agregó.
Otro abuso constante que se documentó en aquella ocasión fue la exigencia a los interesados en comprar un departamento en que también compraran un cajón de estacionamiento que llegaba a costar la mitad del valor de la propiedad, así como áreas de lavado o las llamadas “jaulas” para tender la ropa.
De hecho, en la entonces Asamblea Legislativa de Distrito Federal (ALDF) se realizaron distintos foros para abordar la Norma 26 y buscar mecanismos de aplicación, seguimiento y sanción a quienes hicieran mal uso de ella, sin embargo, nunca se llegó a un acuerdo y la autoridad de vez en vez publicaba acuerdos en la Gaceta capitalina avisando que la suspensión se prolongaba unos meses más.
¿Cómo son las viviendas que se construyen con la Norma 26?
Los precios de estas viviendas están previamente acordados y no es posible aplicar aumentos injustificados, de lo contrario serán vetados y sancionados por las autoridades.
Deben ser ofertadas de 10 mil 800 hasta 17 mil 314 Unidades de Medida y Actualización (UMA), es decir, no podrán costar menos de 1 millón 221 mil pesos ni más de 1 millón 986 mil pesos.
Son departamentos que como mínimo deben contar con 1 recámara, baño, cocina, sala y áreas comunes, y su venta no puede estar condicionada a la adquisición extra de terrazas, loft, acabados adicionales o estacionamientos.
“Tenemos un control sobre el proceso de desarrollo y vamos a hacer obligatoriamente cinco visitas en el proceso de construcción, más las visitas que hacemos estilo mystery chopper”, subrayó Mackinlay.
Revisarán si los interesados tienen otras propiedades
A la fecha, de acuerdo con lo que informó el director general de Servimet, hay 400 viviendas disponibles para comprar y no es requisito que los interesados cuenten con créditos Fovissste o Infonavit, pues ellos los ayudarán a que se conviertan en sujetos de crédito.
Con el objetivo de confirmar que quienes deseen adquirir la vivienda sí la necesitan y no poseen más propiedades, Servimet también hará una búsqueda en el Registro Público de la Propiedad.
Además, deben comprometerse a no vender la propiedad en un plazo de 5 años y queda estrictamente prohibido ocupar el departamento como alojamiento de aplicación.
